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HYPOTHÈQUES se montrer

HYPOTHÈQUES se montrer prudentes dans leurs calculs. Nous appliquons pour nos clients le modèle appelé « Immorente ». Les intérêts y sont garantis et on le problème. Il importe de montrer au client assez tôt dans quelle situation il se trouvera à l’heure de la retraite, à quelle rente il aura lui de supporter les frais relatifs au bien immobilier. Cela ne fonctionnerait que si les enfants ra- ou celle qui reprendra la propriété – et à quelle valeur. Suivant le cas, l’héritier qui reprend le bien n’a plus besoin de calculer la capacité de rem- droit, ce qu’il pourra se permettre et quelles chetaient la propriété aux parents et si ces immobilier doit indemniser les autres. Que se mesures il devrait envisager. Beaucoup de gens derniers pouvaient continuer à y habiter à passe-t-il s’il n’a pas les moyens de leur ache- ne savent malheureusement pas comment faire bon compte. ter leurs parts ? leurs calculs. Pensant qu’ils s’en sortiront plu- Wenger Cela n’est généralement pas finançable. Wenger Soit les parts des autres héritiers de- Avant d’accorder une hypothèque, les banques calculent dans quelle mesure le débiteur peut supporter la charge financière. D’après ce calcul, le total des dépenses pour l’habitation (intérêts hypothécaires, amortissement ainsi que frais annexes et frais d’entretien) ne doit pas dépasser un ADRIAN WENGER Directeur adjoint HypothekenZentrum AG tôt bien, ils font don d’une partie de leur patrimoine à leurs enfants ou entreprennent de gros investissements. Ils devraient au contraire mettre de l’argent de côté: il pourrait leur être utile plus tard pour subvenir à leurs besoins ou rembourser leur hypothèque. On pourrait conclure juste avant la retraite une hypothèque fixe d’une durée de dix ans à un taux de 1 ou 1,5%. Cela serait-il risqué? Wenger C’est paradoxal. Les personnes âgées se disent : « A mon âge, j’ai besoin de sécurité, alors je souscris une hypothèque de longue durée. » C’est complètement faux. Plus on avance en âge, plus la flexibilité est importante car la Bettina Rösch Quand l’un des enfants souhaite réellement reprendre la maison, il peut être intéressant que les parents la lui transmettent de leur vivant. Mais cela demande une planification détaillée de la succession et en même temps la clarification du financement par les enfants. Une telle démarche peut être pertinente, mais pas pour résoudre des problèmes de charge financière. Y a-t-il des alternatives ? Rösch Il y a souvent moyen de percevoir un revenu locatif d’un bien immobilier. On peut par exemple aménager un appartement indépendant dans une maison familiale et le mettre BETTINA RÖSCH Conseillère successorale HypothekenZentrum AG viennent des crédits et ils perçoivent des intérêts dessus, soit l’héritier qui reprend le bien immobilier tâche d’obtenir une hypothèque. Il est important de savoir que depuis 2014, les parts que les autres héritiers n’encaissent pas immédiatement ne sont plus considérées comme des fonds propres, mais comme des prêts. Il arrive qu’un héritier n’ait pas les ressources pour reprendre le bien immobilier. Rösch Nous observons aussi un autre phénomène, qui plus est récurrent : les héritiers ont eux-mêmes bientôt l’âge de la retraite et possèdent déjà un bien qui est leur domicile. La maison parentale ne les intéresse donc pas. tiers du revenu. santé peut vous jouer des tours. L’un de mes en location. Ces revenus seront directement dé- au sein de la communauté des héritiers. Quand Dans ce contexte, l’objectif est alors plutôt de Les taux d’intérêt pour une hypothèque fixe d’une durée de dix ans atteignent actuel­ boursement. Les intérêts sont dès le début de la période d’une hypothèque fixe à dix ans crédi- clients ne voulait pas suivre mes conseils. Peu après, il dut quitter son domicile pour partir en duits des frais. Changement de sujet: le propriétaire de la enfin l’héritage vient à être partagé et que la transmission de la maison au nouveau pro- toucher des revenus locatifs. Les descendants gardent donc le bien immobi- lement 1 à 1,5 %. Malgré tout, les banques s’en tiennent à un taux de calcul de 5% qui correspond selon elles à une moyenne du taux hypothécaire sur une longue durée. tés sur un compte bloqué. Un certain nombre de banques poussent cependant ouvertement les retraités à vendre leur maison. maison de retraite. La propriété fut vendue et le seul fait de résilier l’hypothèque avant terme revint à 80 000 francs. L’acheteur n’aurait-il pas pu simplement re- maison décède, les héritiers… Wenger … ne devraient rien précipiter. Nous observons que souvent, les héritiers contactent immédiatement la banque. Ce n’est pas la meil- priétaire est officielle, celui-ci peut reprendre l’hypothèque – pour autant qu’il soit solvable. Mais en tout premier lieu, d’autres questions ont le dessus: qu’est-ce que les héritiers vont faire de lier au sein d’une communauté héréditaire et le mettent en location. Rösch La communauté d’héritiers ne s’y prête pas car elle requiert toujours l’unanimité, pour On peut grever les biens immobiliers d’une Wenger Il arrive en effet de plus en plus fré- prendre l’hypothèque à son compte? leure façon de procéder, car la banque pour- la maison? Souvent, les avis sont très contrastés. toutes les décisions. Une meilleure solution est hypothèque jusqu’à 80 %. La banque quemment que les banques n’accordent plus de Wenger Lors d’une vente, l’hypothèque peut suit ses propres intérêts. Les héritiers doivent Rösch Sur ce point, il ne s’agit en général pas la copropriété. Dans son cadre, on peut définir accorde jusqu’à deux tiers de la valeur en crédit à leurs clients et leur fixent un délai pour être transférée à l’acheteur pour autant que d’abord s’informer de manière indépendante de savoir quel héritier reprend la propriété, des règles qui facilitent l’entretien et le fonc- première hypothèque, le reste en deuxième vendre leur bien. Notre analyse confirme ce- celui-ci soit accepté par la banque. Il n’y aura et décider clairement de ce qu’ils souhaitent mais de déterminer la valeur d’imputation. tionnement courant, comme la suppression du hypothèque. Celle­ci doit être amortie en pendant la plupart du temps que ces débiteurs alors pas de pénalité de sortie. Dans tous les faire du bien immobilier: habiter eux-mêmes Cet aspect donne souvent lieu à des disputes. principe d’unanimité. Eventuellement, on peut quinze ans. Les frais annexes et les frais d’entretien sont estimés à 1 % de la valeur du bien. Les incidences fiscales ne sont pas prises en compte : le bien immobilier est imposé en n’ont plus guère d’économies et qu’ils se trouveront tôt ou tard dans une impasse. Ils doivent alors se rabattre sur le patrimoine représenté par la maison, ce qui conduit à la vente. On devrait pouvoir éviter cela en planifiant sa autres cas, il faut résilier l’hypothèque, ce qui peut coûter très cher: le débiteur doit payer non seulement le total des intérêts pour la période restante, mais aussi les intérêts négatifs actuels pour cette même période. la maison, la vendre, la rénover? Ensuite, ils peuvent s’adresser à la banque et avancer des idées concrètes. Mais une jeune veuve avec des enfants… Wenger … peut aussi se donner du temps et Pour éviter cela, nous conseillons de planifier la succession assez tôt. Le testateur peut définir des règles de partage et désigner parmi les héritiers celui qu’il souhaite voir reprendre la propriété. Il peut aussi déterminer à l’avance même envisager une propriété par étages. Wenger Les héritiers peuvent également essayer de lancer un nouveau projet, à savoir raser la maison individuelle existante et construire un immeuble collectif sur le terrain. Les loyers tant que fortune. La dette hypothécaire est retraite assez tôt. Qu’en est-il si un retraité lègue sa maison à s’interroger calmement sur son avenir. une valeur d’imputation fixe. Les réserves hé- perçus sont ensuite partagés. Au fil des ans, les déduite de ce patrimoine. Wenger La plupart des banquiers sont plus ses enfants tout en conservant un droit de ré- Les héritiers doivent cependant rapidement réditaires des autres héritiers doivent évidem- zones à bâtir ont évolué, la tendance actuelle La valeur locative est imposée en tant que revenu dont les intérêts hypothécaires et les des vendeurs que des conseillers. En matière de prévoyance, ils se contentent de vendre le troi- sidence à vie ? Wenger Financièrement, cela ne change rien. clarifier la question de l’hypothèque? Wenger Là non plus, ce n’est pas si urgent. ment être respectées. Nous essayons souvent de réunir toute la famille à une même table. On est la densification. frais d’entretien sont déduits. ami sième pilier. Cela ne résout généralement pas Il bénéficie du droit de résidence, c’est donc à L’hypothèque demeure dans un premier temps peut ainsi choisir d’un commun accord celui www hypothekenzentrum.ch 26 27 bona