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bonalifestyle Ausgabe 3 | 2016

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ZU GUTER LETZT HYPOTHEK

ZU GUTER LETZT HYPOTHEK der Unterhalt 20000 verschlingt und lehnt ab. Damit wird das Problem meist nicht gelöst. Das würde also nur funktionieren, wenn die Je nachdem muss jener Erbe, der die Immo- Die Schuldner sollten tiefstapeln, den Wert der Wichtig ist es, dem Kunden frühzeitig aufzu- Kinder den Eltern das Haus abkaufen und bilie übernimmt, die anderen entschädigen. Liegenschaft mit 700000 beziffern. So können zeigen, wo er bei der Pensionierung stehen diese dann weiterhin günstig darin wohnen Was, wenn die Mittel fehlen, diese auszu- die Nebenkosten reduziert werden. wird, welche Rente er zu erwarten hat, was er können. zahlen? Letztlich ist der kalkulatorische Zinssatz von sich leisten kann und welche Massnahmen er Wenger Das lässt sich meist nicht finanzieren. Wenger Entweder die anderen Erben lassen ih- 5 Prozent zu hoch. ergreifen sollte. Leider gibt es viele Leute, die Bettina Rösch Wenn eines der Kinder ein ech- ren Anteil als Kredit stehen und erhalten dafür Wenger Ja, dafür gibt es auch keine fixe Vor- nicht wissen, wie sie rechnen müssen. In der tes Interesse am Objekt hat, kann es schon einen Zins, oder der Erbe, welcher die Immo- schrift: Aber die Banken sind verpflichtet, vor- Meinung, sie stünden gut da, verschenken sie interessant sein, dieses zu Lebzeiten zu über- bilie übernimmt, bemüht sich um eine Hypo- sichtig zu rechnen. Wir wenden für unsere ihren Kindern einen Teil des Vermögens oder tragen. Das bedingt aber eine umfassende thek. Wichtig zu wissen ist, dass seit 2014 die tätigen grosse Investitionen. Dabei müssten sie Nachlassplanung der Eltern und gleichzeitig Anteile, welche die anderen Erben stehen las- Tragbarkeit Vor der Vergabe einer Hypothek machen die Banken eine Tragbarkeitsrechnung. Dabei dürfen die Gesamtkosten für das Eigenheim (Hypothekarzins, Amortisation sowie Unter- «Viele Banker sind mehr Verkäufer als Berater.» ADRIAN WENGER Stv. Direktor HypothekenZentrum AG ihr Geld zusammenhalten, das sie später zum Leben benötigen oder um Hypotheken zurückzuzahlen. Man könnte kurz vor der Pensionierung noch eine Festhypothek auf 10 Jahre zu 1 oder 1,5 % abschliessen. Oder ist das gefährlich? Wenger Es ist paradox. Die Menschen sagen sich: «Ich bin jetzt alt, ich brauche Sicherheit, also mache ich eine lange Hypothek.» Das ist völlig falsch. Je älter man wird, desto wichtiger die Klärung der Finanzierung durch die Kinder. Ein solches Vorgehen kann sinnvoll sein, aber nicht mit dem Zweck, ein Tragbarkeitsproblem zu lösen. Gibt es Alternativen? Bettina Rösch Oftmals gibt es einen Weg, um aus der Immobilie Mieteinnahmen zu generieren. Etwa indem ein Einfamilienhaus so aufgeteilt wird, dass eine Einliegerwohnung vermietet werden kann. Diese Erträge können direkt «Wir raten zu einer frühzeitigen Nachlassplanung.» BETTINA RÖSCH Beraterin Nachlassfragen HypothekenZentrum AG sen, nicht mehr als Eigenkapital angerechnet werden können, sondern als Darlehen gelten. Es kommt schon vor, dass es sich ein Erbe nicht leisten kann, die Immobilie zu übernehmen. Rösch Wir beobachten noch etwas anderes: Vielfach stehen die Erben selbst auch schon bald im Pensionierungsalter und haben bereits eine Liegenschaft, in der sie wohnen. Sie haben deshalb kein Interesse daran, von den Eltern ein Haus zu übernehmen. In solchen Fällen halts- und Nebenkosten) einen Drittel des ist die Flexibilität, weil die Gesundheit einen von den Kosten abgezogen werden. geht es dann eher darum, Mieteinnahmen zu Einkommens nicht übersteigen. Kunden ein Spezialmodell an: die Immorente. Streich spielen kann. Ich hatte einen Kunden, Themenwechsel: Der Hausbesitzer stirbt, die generieren. Aktuell liegen die Zinsen für Festhypothe- Dort werden die Zinsen sichergestellt. Die Trag- der meinen Rat leider nicht beherzigen wollte. Erben … kann dieser die Hypothek übernehmen – falls Die Nachkommen behalten also die Immobi- ken mit einer Laufzeit von 10 Jahren bei barkeit muss nicht mehr berechnet werden. Als er kurz darauf ins Pflegeheim ziehen musste Wenger … sollten nichts überstürzen. Wir be- die Bonität stimmt. le in einer Erbengemeinschaft und vermieten 1 bis 1,5%. Trotzdem rechnen die Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Dieser entspreche dem langjährigen Der Zins für die gesamte Laufzeit einer zehnjährigen Festhypothek wird dann von Anfang an auf ein Sperrkonto gebucht. und das Haus verkauft wurde, hat der Ausstieg aus der Hypothek 80 000 Franken gekostet. Hätte denn nicht einfach der Käufer die obachten, dass die Erben oft sofort die Bank kontaktieren. Das ist der falsche Weg, weil die Bank eigene Interessen verfolgt. Die Erben Aber im ersten Moment sind andere Fragen wichtiger: Was wollen die Erben mit der Liegenschaft machen? Da herrscht oft grosse Un- sie. Rösch Die Erbengemeinschaft ist dafür nicht geeignet, weil diese für alle Beschlüsse immer durchschnittlichen Hypothekarzinssatz. Etliche Banken zwingen aber offenbar Rent- Hypothek übernehmen können? müssen sich zuerst selbst unabhängig infor- einigkeit. Einstimmigkeit erfordert. Besser ist Miteigen- Immobilien können bis zu maximal 80 Pro- ner dazu, ihr Eigenheim zu verkaufen. Wenger Bei einem Verkauf kann die Hypo- mieren und sich klar darüber werden, was sie Rösch Dabei geht es meist nicht darum, wel- tum. Dabei können Regeln definiert werden, zent belehnt werden. Bis zu zwei Drittel des Wenger Es kommt zwar zunehmend vor, dass thek auf den Käufer übertragen werden, sofern mit der Immobilie machen wollen: Selbst be- cher Erbe die Liegenschaft übernimmt, sondern welche den Unterhalt und den Betrieb erleich- Wertes werden als 1. Hypothek gewährt, der Banken ihren Kunden keine Kredite mehr ge- dieser der Bank genehm ist. Dann wird keine wohnen, veräussern, renovieren? Danach kön- zu welchem Anrechnungswert. So entstehen tern, beispielsweise dass das Einstimmigkeits- Rest als 2. Hypothek. Diese muss innerhalb währen und ihnen eine Frist setzen, das Ei- Ausstiegsgebühr fällig. In allen anderen Fäl- nen sie mit einer konkreten Idee bei der Bank immer wieder Streitigkeiten. Um das zu verhin- prinzip entfällt. Allenfalls ist sogar Stockwerk- von 15 Jahren amortisiert werden. genheim zu verkaufen. Aber unsere Analyse len muss die Hypothek gekündigt werden, was vorsprechen. dern, raten wir zu einer frühzeitigen Nachlass- eigentum denkbar. Die Unterhalts- und Nebenkosten werden bestätigt meist, dass diese Schuldner gar keine sehr teuer werden kann: Der Schuldner bezahlt Aber eine junge Wittwe mit Kindern … planung. Der Erblasser kann Teilungsvorschrif- Wenger Die Erben können auch versuchen, mit 1% des Immobilienwertes veranschlagt. Ersparnisse mehr haben und es so oder so bald nicht nur den gesamten Zins für die Restlauf- Wenger … kann sich auch Zeit lassen und sich ten festlegen und verfügen, wer das Recht hat, ein neues Projekt anzustossen. Sie reissen das Nicht berücksichtigt sind die Steuereffekte: zu Engpässen kommen wird. Also muss auf das zeit, sondern obendrauf auch noch den aktuel- zunächst in Ruhe Gedanken über ihre Zukunft die Liegenschaft zu übernehmen. Er kann auch bestehende Einfamilienhaus ab und bauen ein Die Immobilie muss als Vermögen versteu- im Haus steckende Vermögen zurückgegriffen len Negativzins für diese Zeit. machen. schon einen fixen Anrechnungswert definieren. neues Mehrfamilienhaus auf das Grundstück. ert werden. Die Hypothek kann als Schuld werden, was zum Verkauf führt. Was wäre, wenn ein Rentner sein Haus den Die Erben müssen doch rasch klären, was mit Natürlich müssen Pflichtteils-Ansprüche der Die Mieterträge werden dann verteilt. Im Laufe abgezogen werden. Dies müsste mit frühzeitiger Planung verhin- Kindern übergibt und dafür ein lebenslanges der Hypothek geschieht? anderen Erben gewahrt werden. Wir versuchen der Jahre haben sich die Bauzonen verändert, Der Eigenmietwert muss als Einkommen dert werden können. Wohnrecht erhält? Wenger Auch das eilt nicht. Zunächst bleibt oft, die gesamte Familie mit an den Tisch neh- verdichtetes Bauen ist der Trend. versteuert werden. Davon können die Wenger Viele Banker sind mehr Verkäufer als Wenger Finanziell ändert das nichts. Es ist der diese einfach in der Erbengemeinschaft stehen. men. Dabei kann einvernehmlich festgehalten Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten abgezogen werden. ami Berater. Bei der Vorsorgeplanung beschränken sie sich darauf, die 3. Säule zu verkaufen. Wohnrechtsnehmer, der die Kosten der Immobilie tragen muss. Wenn dann das Erbe aufgeteilt und das Haus auf den neuen Besitzer überschrieben wird, werden, wer die Liegenschaft übernimmt – und zu welchem Wert. www hypothekenzentrum.ch bona LIFESTYLE 30 31