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bonalifestyle-Ausgabe 1 | 2019

BEWEGUNG IMMOBILIEN Die

BEWEGUNG IMMOBILIEN Die Digitalisierung führe dazu, dass innovative Konzepte wie Coworking-Spaces, Mikro- und Serviced-Apartments in der Investorengunst zulegten. Das sind Ergebnisse des «Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2019» von Ernst & Young (EY) in der Schweiz. Die bonacasa AG, die schweizweit als Marktführerin Wohnen mit Sicherheit und Services anbietet, liegt voll im Trend. «Die Grundidee dieses Konzepts ist bereits 20 Jahre alt. Nun sind Zeit und Technik reif und wir starten durch», sagt bonacasa- Geschäftsführer Hans Fischer. 77 Prozent der Befragten sehen den Schweizer Immobilienmarkt im Spätzyklus und erwarten beim Transaktionsvolumen eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. «Der Schweizer Markt präsentiert sich weiterhin mehr als respektabel. Die wirtschaftliche Kraft und politische Stabilität sind für Investoren gewichtige Argumente, die auch 2019 für die Schweiz sprechen», sagt Claudio Rudolf, Autor der Studie «Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt» von EY. So nennen alle Befragten Portfoliobereinigungen als präferierte Investmentstrategie. 94 Prozent setzen zudem auf selektive Ankäufe. Durch das bereits sehr hohe Preisniveau schwenken viele Umfrageteilnehmer auf Investitionen im Bestand als Alternative zu kostspieligen Zukäufen um. Lediglich die Überproduktion im Baugewerbe sowie eine erwartete Rückläufigkeit der Preise von Detailhandelsflächen in peripheren Standorten können das insgesamt positive Bild für die Investoren etwas trüben. Als die prägendsten Megatrends der kommenden fünf bis zehn Jahre identifizieren die Befragungsteilnehmer den demografischen Wandel, die Zinspolitik und die Digitalisierung. Neben den reinen Effizienzgewinnen wird Digitalisierung auch zum Standortfaktor und -vorteil: Eine gute Konnektivität kann Lagenachteile ausgleichen. So teilt eine grosse Mehrheit der Befragten die Meinung, dass Städte, die sich stärker mit dem Digitalisierungstrend beschäftigen, sogenannte Smart Cities, daraus Standortvorteile ziehen werden. Knapp über die Hälfte stimmt zudem der Aussage zu, dass auch dezentrale Bürolagen in Trendbezirken gegenüber etablierten Zentrallagen profitieren werden. Wohneigentum bleibt auch bei den derzeit hohen Immobilienpreisen fast überall in der Schweiz die preiswertere Wohnform. Bei einer Vollkostenrechnung schneidet die Eigentumswohnung im Mittel um 18 Prozent günstiger ab als eine vergleichbare Mietwohnung. Werden nur die liquiditätswirksamen Kosten berücksichtigt, fällt das Resultat noch deutlicher zugunsten des Wohneigentums aus. Zu verdanken ist dies den anhaltend tiefen Hypothekarzinsen, die in Verbindung mit dem günstigen Wirtschaftsumfeld und der guten Arbeitsmarktlage eigentlich die Nachfrage beflügeln müssten. Tatsächlich wird die Nachfrage nach Wohneigentum jedoch durch die strikte Regulierung eingeschränkt. Das Preiswachstum dürfte daher verhalten und unter der Marke von 2 Prozent bleiben. Dass die Preise überhaupt steigen, ist der schwachen Bautätigkeit zuzuschreiben. Weil sich die Promotoren auf den Mietwohnungsbau konzentrieren, nimmt die Produktion von Wohneigentum immer mehr ab. Dies führt stellenweise zu Knappheitserscheinungen, die sich in höheren Preisen manifestieren. Als Folge der regulatorisch gedrosselten Nachfrage und des vernachlässigten Baus von Wohneigentum dürfte die Eigentumsquote 2019 erstmals seit Langem wieder sinken. In ihrer Untersuchung des Immobilienmarktes zeigt die Credit-Suisse unter anderem auf, dass die Wohnungslandschaft der Schweiz zunehmend von Leerständen gekennzeichnet ist. Ein solches Marktumfeld zwinge die Vermieter zur Rückbesinnung auf die Qualität ihres Produktes, schreibt die CS in ihrer Studie «Schweizer Immobilienmarkt 2019». Gut durchdachte Grundrisse könnten die Qualität einer Wohnung stark verbessern und somit einiges zur Senkung des Leerstandrisikos beitragen. Folglich muss das alte Credo zu den werttreibenden Faktoren im Wohnungsmarkt – «die Lage, die Lage und nochmals die Lage» – eventuell durch die Frage nach der Qualität der Grundrisse ergänzt werden. Obwohl die Grundrissqualität von Wohnungssuchenden als sehr relevantes Kriterium genannt wird, wurden Grundrisse von einem nicht unwesentlichen Teil der Immobilienwirtschaft lange Zeit vernachlässigt. Die Tatsache, dass die Wohnungsabsorption in den letzten 20 Jahren problemlos funktionierte, dürfte hierzu beigetragen haben. Darüber hinaus liess sich die Grundrissqualität bisher nur schwer objektiv beurteilen. Digitale Technologien erlauben es jedoch neuerdings, Grundrissqualitäten quantitativ und damit objektiv zu bestimmen. Mithilfe von Algorithmen lässt sich beispielsweise der Lichteinfall für jedes Zimmer rechnerisch ermitteln, sodass die Helligkeit der Wohnung quantifiziert werden kann. Grundrisseigenschaften werden also besser miteinander vergleichbar, und Interessenten verfügen über Kennzahlen, ohne die Wohnung besichtigen zu müssen. Einen idealen Grundriss gibt es indes nicht, denn je nach Zielgruppe stehen andere Grundrisseigenschaften im Vordergrund. Auf Basis der Kennzahlen lässt sich eine Wohnung jedoch besser auf eine Zielgruppe abstimmen und präziser am Markt positionieren. Qualität schützt vor Leerstand. Hans Fischer, Geschäftsführer der bonacasa AG, glaubt auch, dass heute der Ausbau einer Wohnung über erfolgreiche Vermietung beziehungsweise Verkauf und Leerstand entscheidet. 12 13 LIFESTYLE bona

Weniger Leerstand dank guten Services und schönem Grundriss: bonacasa macht Liegenschaften attraktiver. TIM X. FISCHER